建物のみの相続

「土地は借地なので建物のみ相続登記をしてください。」と依頼されることがあります。

 

しかし、建物のみと言っても、底地の利用権がなくては建物として用を成さないので、土地の所有権がなくても、何らかの土地利用権(賃借権・地上権・使用貸借権)が伴っています。

民法上は、土地利用権を伴わずに建物の権利移動が行われないように、建物(主物)が移動すると底地利用権(従物)も一緒に移動するのが原則的な取扱いとされております。
(民法87条2項・・・従物は主物の処分に従う。)
つまり、建物を相続すると、相続人間で特別な定めがない限り、土地利用権も同時に相続するということです。

 

それでは、遺産分割協議書には建物を相続する旨のみ記載すれば良いかというと・・・

 

必ずしもそうではないのが実務の難しいところです。

底地利用権が登記されていない場合は良いのですが、底地の土地賃借権や地上権が登記されている場合は、建物のみ相続すると記載された遺産分割協議書では、土地賃借権や地上権が特定できず底地利用権の相続登記が受理されないからです。

 

よって、建物のみの相続登記の依頼を受けたとしても、底地を調査し、底地利用権が何なのか、登記されているかどうかを確認する必要があるということです。

 

まとめ 建物のみの相続についてご依頼を受けたとき、
●底地利用権が登記されていなければ、建物のみを相続する旨の記載だけでも問題ないが、付帯する底地利用権を特定できる場合は特定しておいた方が無難。
 ※ 相続税の申告が必要な場合は借地権も相続税の評価対象となるので、記載しておくべきでしょう。
●底地利用権が登記されていれば、利用権を相続する旨を遺産分割協議書に記載しなければならないし、借地権の相続登記もしなければならない。

 

また、借地の場合は、地主さんに借地権を相続した旨を連絡し、契約更新の際には相続人との契約になることを伝えておきましょう。